Creció la demanda de espacios industriales en México

Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), refirió que en 2021 se triplicó la ocupación para los espacios industriales a nivel nacional.

El directivo indicó que el año pasado cerca de 100 empresas llegaron a México, principalmente de origen asiático y estadounidense.

Agregó que en 2021 se tuvieron 4.9 millones de metros cuadrados ocupados, lo que representó un incremento de 80 % con relación a 2020, cuando se tuvieron 2.8 millones de metros cuadrados ocupados.

Argüelles precisó que los sectores con mayor ocupación de parques industriales fueron el automotriz con el 28 % y logística con el 24 %; sin embargo, reconoció que en el caso de la industria automotriz el crecimiento fue menor a lo observado en años anteriores.

Asimismo, señaló que el sector de electrónico-electrodomésticos también presentó un aumento en la ocupación del espacio industrial, al pasar de 9% en 2019 a 14% en 2021.  Finalmente, señaló que otros sectores registraron crecimientos en la ocupación de naves industriales, como el médico, aeroespacial, de alimentos y bebidas.

Argüelles comentó que todas estas empresas están en la búsqueda de mercados más cercanos a sus consumidores con el fin de minimizar los impactos a la cadena de suministro. De igual manera, detalló que el 60% de la ocupación de edificios industriales se encuentra en Tijuana, Ciudad Juárez, Ciudad de México y Monterrey.

El mercado de nearshoring en México

Información de la firma CBRE Group, refiere que en 2021 la demanda de propiedades industriales en México no solo superó los niveles de prepandemia, sino que fue más parecida a la registrada en el periodo 2017-2018.

Refiere que en el contexto global de la economía las grandes potencias industriales recurren a las prácticas de nearshoring, que consisten en trasladar ciertas partes de sus procesos productivos hacia terceros países más cercanos a su objetivo de exportación para la reducción de costos, principalmente de mano de obra.

Asimismo, la firma precisa que la demanda de empresas chinas de manufactura ha sido una nueva tendencia en los últimos tres años y, de acuerdo con un monitoreo de usuarios potenciales en el mercado, esperan que esta demanda continúe por lo menos por otros dos años.

“La competitividad de los costos de reubicación, aunado a la cercanía con Estados Unidos se convierten en oportunidades para las nuevas empresas que buscan reconfigurar su nueva cadena de suministro”, indica CBRE Group.

Insight industrial del centro del país

La información de CBRE Group detalla que en el mercado industrial nacional la absorción neta o demanda nueva en el mercado industrial inmobiliario registró su cifra más alta de los últimos cuatro años, con 3.5 millones m².

En la Ciudad de México y área metropolitana cerca del 80 % de la demanda industrial de 2021 correspondió a la expansión de empresas con operaciones logísticas en la Ciudad de México y área metropolitana.

Toluca registró 188,000 m² de demanda bruta (5 % superior a la cifra del 2020), siendo la manufactura el motor de la demanda de ese mercado. Las empresas de manufactura lideraron la demanda.

Para el caso de El Bajío, la industria automotriz y la de manufactura fueron los principales motores de la demanda industrial de 2021. La actividad de comercialización indicó su reactivación en la segunda mitad del año impulsada por expansiones y renovaciones, refiere CBRE Group.

El Bajío registró una absorción bruta de 570,000 m², cifra 81 % mayor a la reportada durante 2020.

Asimismo, durante 2021 la región de El Bajío mantuvo actividad industrial constante que se reflejó en la captación de la Inversión Extranjera Directa (IED) durante los primeros 9 meses de 2021. El total recaudado por las cuatro entidades que componen El Bajío sumó más de 3,291 millones de dólares, lo que representó el 13% del total a nivel nacional contra el 9% del año anterior.

La entidad que registró mayor IED fue Guanajuato, (el 50% de la región), a diferencia de 2020, que fue San Luis Potosí, con poco más de 926 millones de dólares.

“La región continúa la expansión de empresas ya instaladas, principalmente de manufactura ligera. El sector automotriz, uno de los principales en la región, ha ido recuperándose de forma pausada y hubo un aumento en la demanda de inquilinos logísticos”, comentó Rodrigo Folgueras, director de CBRE Región Bajío.

Auge en el mercado industrial del norte de México

CBRE Group precisa que al cierre de 2021 la frontera norte tuvo buenos resultados debido a la actividad industrial que sigue creciendo en regiones como Saltillo en Coahuila, Reynosa en Tamaulipas y Ciudad Juárez en Chihuahua.

La información indica que Saltillo registró una absorción neta de 380,000 mil m², cifra histórica más alta en el mercado y superior a la acumulada de 2019 y 2020, que en conjunto sumaron 260 mil m².

En 2021 Saltillo mostró una reactivación en el mercado automotriz que, con el 56 % de la demanda por parte de dicho sector, impulsó los buenos resultados, seguido de la manufactura (25 %) y la logística (13 %).

“El estado de Coahuila mostró una recuperación favorable. En los primeros nueve meses de 2021 se registró una IED de 1,086 millones de dólares, 4.4 % del total nacional y 28 % mayor a la registrada en 2020”, detalla la información.

En el caso de Reynosa, cerró el 2021 con una absorción bruta de 221,000 m², cifra más alta de los últimos 5 años y 74% mayor a la registrada en 2020. La demanda industrial en Reynosa se ha mantenido estable en los dos últimos años, motivada principalmente por empresas de manufactura en la entidad, que mantienen a la ciudad en la quinta posición en el país con más empleos en el sector manufacturero.

Así, la manufactura y la logística son los sectores que impulsaron la demanda en Reynosa durante 2021 con el 39 % y el 31 % de las transacciones respectivamente; seguido de la alta tecnología (15 %) y la industria automotriz (12 %).

En este caso, las empresas estadounidenses predominan en el mercado con el 42 % de las transacciones de 2021, seguido de empresas europeas con 29 % y un 17 % de origen asiático. Solamente 10 % fueron realizadas por empresas mexicanas.

Por su parte, el mercado industrial de Ciudad Juárez cerró 2021 con 181,332 m² de absorción neta, el máximo trimestral que se ha visto desde que CBRE Group comenzó a medir el mercado.

Mercado industrial en Monterrey

Al cierre de 2021 la absorción neta en Monterrey registró un máximo histórico de 873,000 m². Asimismo, la actividad en el mercado industrial de Monterrey se mantuvo constante durante el año. En términos de comercialización, el 74% de las operaciones fueron expansiones de empresas ya establecidas en la región que continúan creciendo y consolidándose, mientras que un 26% fueron nuevas empresas en la ciudad impulsadas por la oferta y potencial del mercado.

La información de CBRE Group refiere que en los primeros nueve meses de 2021, Nuevo León se posicionó como el segundo lugar a nivel nacional en atracción de IED, sumando 2,322 millones de dólares, lo que representó un 9.4% del total nacional.

La absorción bruta para 2021 fue impulsada principalmente por transacciones de empresas procedentes de Estados Unidos, con el 41 % de la demanda total. Las operaciones de empresas europeas conforman un 21 %, mientras que las compañías asiáticas un 16 %. Alemania es el país más con mayor inversión europea, con el 8 % de las operaciones, mientras que China es el país asiático con más espacio comercializado con 10 % del total.

“La industria de la manufactura es el principal motor industrial de la región conformando el 38 % de las transacciones en el año, dentro de la cual se destaca la fabricación de herramientas, maquinaria y electrónicos-electrodomésticos”, comentó Ramón Flores, vicepresidente Ejecutivo de CBRE región Noreste.

Agregó que en segundo puesto se encuentra la industria automotriz, con un 24 % de las transacciones, seguido por la logística con 15 %, y el comercio electrónico y papel empaque, ambos con 6 %.