Continua el crecimiento en el sector inmobiliario industrial de El Bajío

De enero a septiembre de 2023 El Bajío registró una absorción neta de 284,000 m², cifra 23 % superior a la alcanzada en el mismo periodo del 2022. La absorción bruta alcanzó 350,000 m², cifra 9 % mayor a la registrada de enero a septiembre del 2022.

De acuerdo con la firma CBRE Group, continúa disminuyendo la tasa de vacancia y cerró el trimestre en 4.2 %. Añade que la actividad en construcción se mantiene por encima de los 400,000 m² y se espera que hacia el cierre de año nuevos proyectos inicien construcción, principalmente en Guanajuato y Querétaro.

“La comercialización de espacios se concentra en inquilinos del sector automotor y de manufactura ligera, sectores que representan más del 70% de la demanda en lo que va del año, y se espera que esa cifra se mantenga debido a las negociaciones actuales”, explica Rodrigo Folgueras, director de CBRE región Bajío.

Indicadores de mercado

El informe refiere que el Bajío se ha caracterizado por tener un clúster automotriz importante, en las cuatro entidades se han establecido plantas automotrices que han impulsado la comercialización de espacios industriales.

Al cierre del tercer trimestre de 2023, Guanajuato y Querétaro lideraron la demanda bruta industrial, ambos mercados sumaron el 78 % de las transacciones. Destacan en este año inversiones de venta de tierra y de renta de espacios en formato de Build to Suit (BTS), lo que significa transacciones a plazos de al menos 10 años.

La tasa de vacancia o disponibilidad se ha mantenido estable y por debajo del 5%, ligeramente más alta que la tasa registrada a nivel nacional, que cerró el tercer trimestre de 2023 en 2.1 %. En cuanto al precio de salida de los espacios hay una tendencia hacia el alza, tal como sucede con el resto de los mercados.

De la región, Querétaro y Aguascalientes son los que registran los precios más altos, superiores a USD$5.00/m2/mes, y se espera que los precios sigan subiendo ya que la nueva oferta está ingresando con precios por encima de la oferta actual.

La actividad en construcción se ha caracterizado por el desarrollo de Proyectos Build to Suit. Al cierre del tercer trimestre de 2023 cerró con poco más de 447,000 m² en desarrollo, de los cuales el 52 % son proyectos con esas características y que ya están pre-arrendados.

Con la reactivación de la actividad en construcción, se espera que continúe la expansión de las empresas de logística para mejorar los procesos de distribución, y que la manufactura ligera y la industria automotriz demanden espacio industrial en la región atraídos por las ventajas logísticas, la fuerza laboral calificada, así como la infraestructura de los parques industriales en El Bajío.

También se espera que continúe la comercialización de terreno industrial con infraestructura dentro del parque, principalmente en San Luis Potosí y Querétaro.

Inventario

Al cierre del tercer trimestre de 2023, El Bajío cerró con un inventario de 13.4 millones de m², lo que representó un incremento anual de 2.2 %. Los mercados con mayor crecimiento de inventario fueron Querétaro y Guanajuato, siendo el primero en que concentró la mitad de la nueva oferta en lo que va del año. Sobresale que en la región la mitad de la actividad en construcción son proyectos BTS.

Tasa de vacancia/disponibilidad

La tasa de vacancia cerró en 4.2 % al tercer trimestre de 2023, 0.1 puntos porcentuales menor a la del cierre del tercer trimestre de 2022. Destaca que es de las tasas de vacancia más bajas desde 2018. San Luis Potosí reportó la tasa de vacancia más baja de las cuatro entidades que conforman la región (1.7 %), mientras que Querétaro fue el mercado con la tasa de vacancia mayor (5.3 %), derivado de la nueva oferta que ingreso vacante.

Al cierre del tercer trimestre de 2023, El Bajío refleja recuperación, se reactivó la actividad en construcción y la demanda de espacio industrial por inquilinos del sector automotor, que han invertido tanto en espacios en renta como en transacciones de venta de terreno con infraestructura dentro de parques industriales.

El documento detalla que se continúan esperando las expansiones de los inquilinos que ya están instalados en la región. La mitad de actividad en construcción se encuentra pre-arrendada, por lo que se espera que la demanda neta se siga recuperando durante 2023 y hacia el 2024.

Por otra parte, se estima que el precio de salida continúe con ajustes al alza debido a la nueva oferta de los proyectos que están en desarrollo y que se espera concluyan en los siguientes trimestres con precios por encima del promedio actual.